Oferta de vivienda entre la escasez estructural en España y la saturación en China

La noción de que aumentar la oferta de vivienda es una solución ineficaz para reducir los precios se ha instalado con fuerza en el discurso político y social contemporáneo. Sin embargo, esta premisa desafía los principios fundamentales de la economía de mercado y la evidencia empírica acumulada en diversas geografías. El presente informe analiza de manera exhaustiva la relación entre la construcción de vivienda y la evolución de los precios, contrastando el fenómeno de la sobreoferta estructural en China con la crisis de escasez crónica que atraviesa España. A través de un marco teórico riguroso y el examen de casos internacionales de éxito, se demuestra que, si bien la construcción masiva no es una panacea exenta de riesgos, la elasticidad de la oferta constituye el factor determinante de la asequibilidad a largo plazo.

Marco teórico: Elasticidad, regulación y la dinámica de precios

El mercado de la vivienda opera bajo una lógica de oferta y demanda que, aunque condicionada por la naturaleza del activo, sigue principios de elasticidad precio. La flexibilidad de la oferta local, definida por factores geográficos y regulatorios, determina cómo responden los precios y las cantidades ante aumentos en la demanda residencial.¹ En mercados donde la oferta es inelástica —debido a restricciones en el uso del suelo, normativas de densidad o limitaciones físicas—, cualquier incremento en la renta disponible o en la población se traduce casi íntegramente en un aumento de los precios, en lugar de incentivar la producción de nuevas unidades.²

La literatura académica reciente, particularmente los trabajos publicados por el NBER y la Reserva Federal de San Francisco, introduce matices esenciales en esta relación. Se observa que el crecimiento de los ingresos medios en áreas metropolitanas está fuertemente correlacionado con el aumento de los precios de la vivienda, pero apenas influye en el incremento del stock residencial.⁴ Esto sugiere que, en sociedades con rentas crecientes, la demanda se desplaza a menudo hacia la calidad habitacional —renovaciones, mejores ubicaciones o mayores superficies— en lugar de demandar simplemente más unidades físicas. Este fenómeno puede generar una ilusión de ineficacia de la oferta si no se distingue entre la demanda de cantidad y la demanda de calidad.⁴

El concepto de impuesto regulatorio y la brecha de costes

Un enfoque fundamental para evaluar el funcionamiento de un mercado inmobiliario es el análisis basado en costes. En un mercado eficiente, el precio final de la vivienda debería aproximarse al coste marginal de producción, que incluye el suelo, los materiales, la mano de obra y un margen de beneficio industrial razonable.⁵ Cuando los precios de mercado superan significativamente estos costes de reposición, la diferencia puede interpretarse como un "impuesto regulatorio". Este sobrecoste no suele responder a externalidades negativas de la construcción, sino a barreras artificiales que restringen la entrada de nuevos competidores y limitan la densidad urbana.²

La relación entre oferta y precios se puede formalizar mediante la elasticidad-precio de la oferta (), la cual es notablemente baja en ciudades con alta regulación:

En entornos con cercana a cero, el bienestar social se ve comprometido, ya que los beneficios del crecimiento económico son capturados por los propietarios actuales de activos inmobiliarios, exacerbando la desigualdad generacional y social.³

Demanda latente y formación de hogares

Un aspecto a menudo ignorado en las críticas a la construcción es la demanda latente. Este concepto se refiere a los hogares que no se han formado debido a los altos precios. En contextos de escasez, muchos adultos jóvenes permanecen en el hogar parental o comparten viviendas multifamiliares de manera involuntaria. Cuando la oferta aumenta y los precios se estabilizan, estos hogares "ocultos" emergen, lo que puede dar la impresión de que la nueva construcción no reduce los precios al ser absorbida rápidamente por una demanda que antes no era visible.⁴ Sin embargo, la ausencia de esta construcción simplemente perpetúa el hacinamiento y la falta de independencia habitacional.

El caso de China: Los peligros del crecimiento impulsado por la sobreoferta

China representa el experimento más vasto de la historia moderna en cuanto a construcción de vivienda como motor macroeconómico. Durante las últimas tres décadas, el sector inmobiliario y de infraestructuras llegó a representar casi un tercio de la demanda económica total del país.⁷ Sin embargo, este modelo de crecimiento ha alcanzado un punto de rendimientos decrecientes y saturación estructural, ofreciendo lecciones críticas sobre los límites de la construcción como estrategia de desarrollo.

Volumen de construcción y el fenómeno de las ciudades fantasma

La escala de la construcción en China ha superado cualquier precedente internacional. Se estima que el país ha construido viviendas suficientes para albergar a su población actual entre una y dos veces.⁸ El resultado más visible de este exceso son las denominadas "ciudades fantasma", desarrollos urbanos masivos que, a pesar de contar con infraestructuras completas, mantienen tasas de ocupación extremadamente bajas. Los cálculos sobre el inventario de viviendas vacías sugieren una cifra cercana a los 65 millones de unidades desocupadas, una cantidad equivalente a la población total de Francia.⁸

A diferencia de las viviendas vacías en economías desarrolladas, que suelen responder a periodos de transición entre inquilinos o segundas residencias, el stock sobrante en China es a menudo producto de una mala asignación de capital por parte de promotoras sobreapalancadas como Evergrande y de la dependencia de los gobiernos locales de la venta de tierras para financiar sus presupuestos.⁷

Divergencia de precios y el impacto financiero

A pesar de la sobreoferta agregada, la dinámica de precios en China muestra una profunda heterogeneidad. En las ciudades de Nivel 1 (Tier 1), como Pekín y Shanghái, los precios alcanzaron niveles de esfuerzo financiero que duplicaban los de ciudades como Londres o Nueva York, impulsados por una demanda de inversión y un estatus social vinculado a la propiedad.⁹ Por el contrario, en las ciudades de Nivel 3 y 4 —que representan el 60% del PIB de China—, los precios han iniciado una senda descendente debido al exceso de stock y a la pérdida de atractivo demográfico por el éxodo de jóvenes hacia las metrópolis.⁹

Indicador Inmobiliario en China (2023-2024)	Valor / Porcentaje	Implicación Económica
Viviendas vacías estimadas	~65.000.000 unidades	Sobreoferta estructural y riesgo de activos tóxicos.8
Riqueza de los hogares en vivienda	~70%	Elevada sensibilidad del consumo al precio de la vivienda.7
Deuda de hogares / PIB	>60%	Triplicada desde 2008; riesgo de deflación por deuda.9
Espacio habitable per cápita	Superior a media europea	Eficiencia física alta, pero ineficiencia económica.9
Contribución del sector al PIB	25% - 31%	Riesgo sistémico ante una contracción del sector.9

La crisis actual en China demuestra que la caída de los precios no se debe únicamente al exceso de oferta, sino a una combinación de factores regulatorios (la política de las "tres líneas rojas" para limitar el endeudamiento), demografía en declive y un sistema financiero que utilizaba la vivienda como principal colateral de crédito.⁹ La lección de China no es que construir no baje los precios, sino que construir sin atender a la demanda real y basándose en el apalancamiento extremo conduce a una inestabilidad sistémica que termina por colapsar el mercado.

Evidencia internacional comparada: El éxito de la oferta flexible

Frente al modelo de burbuja crediticia de China, ciudades como Tokio, Houston y Viena demuestran que una oferta de vivienda responsiva y bien planificada es la herramienta más eficaz para garantizar la asequibilidad sin comprometer la estabilidad financiera.

Tokio: La desregulación como salvaguarda

Tokio es el ejemplo paradigmático de cómo la oferta puede estabilizar los precios en una metrópolis global en crecimiento. Mientras que en Londres o San Francisco los precios se han disparado, en la capital japonesa se han mantenido prácticamente planos durante las últimas dos décadas.¹¹ La clave no es una población en declive —la zona metropolitana de Tokio ha seguido ganando habitantes—, sino un sistema de zonificación nacional que limita la capacidad de los ayuntamientos para bloquear proyectos residenciales.¹¹

En Tokio, el derecho a construir es robusto. Las normativas se basan en criterios objetivos de luz solar y retranqueos, en lugar de decisiones políticas discrecionales.¹² En 2014, Tokio inició la construcción de 142.000 viviendas, más de lo que todo el estado de California aprobó en el mismo año.¹² Esta capacidad de inundar el mercado con oferta ante señales de demanda ha permitido que incluso los trabajadores de servicios con salarios bajos puedan vivir en zonas centrales, a menudo en unidades pequeñas pero asequibles, evitando la crisis de exclusión habitacional que sufren otras capitales.¹³

Houston y Viena: Modelos de abundancia

Houston, en Estados Unidos, es reconocida por su ausencia de leyes de zonificación convencionales. Esta flexibilidad ha permitido que la vivienda en Houston cueste, ajustada por inflación, menos hoy que en 1980, a pesar de un crecimiento poblacional explosivo.¹² Aunque este modelo ha sido criticado por su carácter extensivo (sprawl), demuestra que la eliminación de barreras a la construcción es un antídoto directo contra la inflación de precios.

Por otro lado, Viena combina la oferta de mercado con una intervención pública masiva que actúa como regulador natural. El ayuntamiento de Viena controla una gran parte del suelo y subvenciona entre el 70% y el 80% de la nueva construcción.¹² Al existir un parque público y cooperativo tan amplio (60% de la población vive en viviendas protegidas o municipales), el sector privado se ve obligado a competir en calidad y precio, manteniendo el esfuerzo financiero de las familias en niveles muy inferiores a la media europea.¹²

España: Diagnóstico de una escasez estructural crónica

A diferencia del caso chino de sobreconstrucción, España atraviesa una crisis de escasez estructural de oferta que se ha agravado desde la crisis financiera de 2008. La parálisis de la actividad promotora durante una década, sumada a un dinamismo demográfico renovado, ha generado un desequilibrio que las instituciones califican de "crítico".

El déficit acumulado de vivienda

El Banco de España y diversas entidades de análisis coinciden en señalar que España sufre un déficit de vivienda nueva que ronda las 700.000 unidades.¹⁴ Este desfase no es uniforme, sino que se concentra de forma aguda en las áreas con mayor dinamismo económico y atracción migratoria. Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga representan más del 50% de la formación neta de hogares, pero la producción de vivienda en estas provincias es insuficiente para cubrir la demanda.¹⁵

Proyección de Vivienda en España (2021-2025)	Cifra Estimada	Fuente
Formación neta de hogares	1.120.000	16
Viviendas terminadas	~520.000	16
Déficit acumulado en el lustro	625.000 - 700.000	14
Porcentaje de demanda cubierta	45%	16

La producción de vivienda nueva se ha estabilizado en torno a las 90.000 - 100.000 unidades anuales, muy lejos del promedio histórico y de las necesidades proyectadas por el INE, que prevé la creación de 3,7 millones de hogares en los próximos 15 años debido a la reducción del tamaño medio de la familia y a los flujos migratorios.¹⁷

Indicadores de tensión y demanda insatisfecha

La consecuencia más dramática de esta escasez es el colapso de la emancipación juvenil. En 2024, solo el 14,8% de los jóvenes españoles vivía fuera del hogar familiar, el peor dato en décadas.²⁰ El esfuerzo financiero necesario para alquilar en solitario supera el 100% del salario neto anual de un joven medio en las principales ciudades, lo que convierte la independencia en una imposibilidad aritmética para una gran parte de la población.²⁰

Además, el mercado del alquiler ha absorbido la presión que no encuentra salida en la compraventa. Entre 2019 y 2025, las rentas del alquiler en España subieron un 34%, frente a un 22% de incremento en los precios de venta, evidenciando que la falta de producto nuevo empuja a la población hacia un mercado de arrendamiento saturado y rígido.¹⁶

Restricciones a la oferta: Suelo, costes y regulación

Varios factores explican por qué la oferta no responde a pesar de los precios elevados:

1. Escasez de suelo finalista: El proceso de transformación de suelo rústico en urbanizable es extremadamente lento y complejo en España, lo que limita el stock de parcelas listas para construir en las zonas de alta demanda.¹⁶
2. Costes de construcción: Tras la pandemia, los costes de materiales y energía se han situado un 33% por encima de los niveles previos al choque inflacionario, reduciendo los márgenes y la viabilidad de muchos proyectos de vivienda asequible.¹⁶
3. Falta de mano de obra: El sector de la construcción sufre un problema de relevo generacional. Las vacantes sin cubrir se han multiplicado por cuatro desde 2016, y la productividad del sector es un 25,4% inferior a la media de la economía española.¹⁶
4. Inseguridad jurídica: La anulación frecuente de planes urbanísticos por defectos formales ha generado un clima de incertidumbre que frena la inversión a largo plazo.²²

Simulación de escenarios para el mercado español

Para comprender la magnitud del reto, es necesario proyectar cómo evolucionaría el mercado bajo diferentes niveles de actividad constructora.

Escenario 1: Inercia actual (Baja construcción)

En este escenario, España continúa produciendo menos de 100.000 viviendas al año. El déficit acumulado seguiría creciendo, alcanzando las 725.000 unidades en 2027.¹⁶ La consecuencia directa sería una persistencia de las subidas de precios (estimadas en un 10% para 2025 y un 7% para 2026) y un aumento del hacinamiento.¹⁶ La movilidad laboral se vería gravemente afectada, ya que los trabajadores no podrían trasladarse a los nodos de alta productividad debido a los costes prohibitivos de la vivienda, lastrando el crecimiento del PIB nacional.²³

Escenario 2: Aumento moderado de la oferta

Si se lograra alcanzar el objetivo de 150.000 visados anuales a partir de 2026, el mercado entraría en una fase de estabilización del déficit.¹⁶ Los precios tenderían a converger con el crecimiento de los salarios, reduciendo gradualmente la tasa de esfuerzo. Sin embargo, este volumen seguiría siendo insuficiente para absorber la demanda latente acumulada durante la última década, lo que mantendría tensiones puntuales en los centros urbanos más densos.

Escenario 3: Construcción intensiva sostenida

Un escenario de construcción de 250.000 viviendas anuales permitiría no solo cubrir la creación de hogares, sino también renovar el parque residencial obsoleto y ofrecer alternativas de compra a los actuales inquilinos. Según modelos de simulación del FMI, si los precios en las provincias de alta productividad se hubieran mantenido estables en términos reales entre 2017 y 2023, la migración interna habría sido 37 veces mayor de lo observado, lo que habría impulsado la productividad agregada del país.²³ La abundancia de oferta es, por tanto, un requisito previo para la eficiencia del mercado laboral.

Riesgos de sobreconstrucción en España frente a la experiencia de China

Un temor recurrente es que un aumento agresivo de la construcción pueda desencadenar una nueva burbuja inmobiliaria similar a la de 2008 o a la crisis actual de China. No obstante, los indicadores macroeconómicos sugieren que España se encuentra en una situación diametralmente opuesta.

Diferencias fundamentales en el riesgo sistémico

A diferencia de China, donde el stock de viviendas vacías es masivo y la población está en declive, España cuenta con un crecimiento poblacional sostenido por la inmigración y un déficit físico de unidades.⁹ Además, el apalancamiento financiero es mucho más moderado. La ratio de dudosidad (NPL) en las hipotecas residenciales en España se sitúa en el 2,4%, muy lejos de los niveles de crisis anteriores.¹⁹

Factor de Riesgo	China (2024)	España (2024)
Demografía	Población decreciente; declive de Tier 3/4.9	Población creciente (+500k en un año).26
Crédito	Expansión descontrolada de deuda de promotoras.10	Estándares de crédito estrictos; desapalancamiento.19
Viviendas Vacías	65 millones; "ciudades fantasma" estructurales.8	3,8 millones; mayoría obsoletas o en zonas rurales.29
Inversión	Vivienda como activo de ahorro principal (70%).7	Mercado más diversificado; mayor peso de demanda real.19

El fenómeno de las viviendas vacías en España suele utilizarse para argumentar que no es necesario construir más. Sin embargo, un análisis detallado del INE muestra que estas viviendas se encuentran mayoritariamente en municipios pequeños o zonas rurales en declive demográfico. En provincias como Madrid o Bizkaia, la tasa de vivienda vacía es inferior al 6,5%, lo que representa un stock técnico mínimo necesario para el funcionamiento normal del mercado.³⁰ No existe, por tanto, un stock ocioso en las zonas donde la demanda es acuciante que pueda sustituir la necesidad de obra nueva.

La industria de la construcción como motor de empleo y barrera de suministro

El sector de la construcción en España ha pasado de ser un riesgo sistémico a ser un sector insuficiente para las necesidades de la economía. En 2025, la construcción fue el sector que más empleo creó en términos interanuales, con un incremento del Valor Añadido Bruto (VAB) del 5,6%.³¹ Sin embargo, su peso en el PIB nacional (alrededor del 5,7%) sigue estando muy por debajo del 10-12% observado durante los años del boom.¹⁶

Políticas para suavizar los ciclos

Para evitar que la expansión necesaria se convierta en una burbuja, la literatura económica sugiere varias palancas de política pública:

• Seguridad Jurídica: La reforma de la Ley de Suelo es vital para evitar la parálisis de planes urbanísticos por defectos menores, asegurando que la oferta pueda reaccionar a tiempo a las señales de precio.²²
• Vivienda Pública Permanente: El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, con una inversión de 7.000 millones de euros, busca que la vivienda protegida no pierda su condición de asequibilidad con el paso del tiempo, creando un parque de reserva que amortigüe las subidas de precios en el mercado libre.³⁵
• Industrialización: Ante la falta de mano de obra, la construcción modular y prefabricada puede reducir los tiempos de entrega y los costes, emulando el modelo japonés donde la innovación ha sido clave para la asequibilidad.¹¹

Conclusiones: ¿Construir baja los precios?

El análisis exhaustivo de la evidencia internacional y el diagnóstico del mercado español permiten alcanzar conclusiones claras y libres de simplificaciones ideológicas.

En primer lugar, es empíricamente falso que construir más vivienda no tenga impacto en los precios. La experiencia de Tokio y Houston demuestra que una oferta elástica es la defensa más eficaz contra la inflación de activos inmobiliarios. En España, el hecho de que los precios sigan subiendo a pesar de la construcción se debe precisamente a que el volumen de obra nueva es insuficiente para cubrir la creación neta de hogares y la demanda latente de los jóvenes no emancipados.¹¹

En segundo lugar, el caso de China no invalida la relación entre oferta y precios, sino que ilustra los peligros de una construcción desconectada de la demanda real y basada en el exceso de crédito. China sufre una caída de precios por saturación en ciudades sin futuro demográfico, mientras que España padece una subida de precios por escasez en sus centros neurálgicos de crecimiento.⁹

Finalmente, para que España logre niveles de asequibilidad aceptables, la producción de vivienda debería aumentar significativamente, situándose por encima de las 200.000 unidades anuales en el corto y medio plazo. Este esfuerzo debe ir acompañado de una agilización administrativa en la gestión del suelo y de un compromiso público por el mantenimiento de un parque de vivienda protegida permanente. Sin un aumento drástico de la oferta, las políticas de subsidios o control de rentas corren el riesgo de ser meros paliativos que no atacan la raíz del problema: la carencia física de hogares donde la gente desea vivir.

Obras citadas

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